一般社団法人全国建物調査診断センターのシンクタンクです。

我国最大のマンション大規模修繕情報紙『大規模修繕工事新聞』を11年間発行してきた全国建物診断センターが、その内容を調査・分析・研究してきました。真実の情報をご参考下さい。

「大規模修繕100組合の教訓」(その5)超高層タワー型マンションに関わるもの

     |  | 0

事例の紹介⑤【超高層タワー型マンションに関わるもの】

ゴンドラ仮設で作業する10階から22階の部分

 ◇22階建て超高層マンション ゴンドラ、塗材等、高所用の改修仕様

①建物概要/ 1999年(平成11年)4月竣工・RC造・1棟・22階建て・89戸
②主な工事内容
・共通仮設/現場事務所、作業員詰所、資材置き場、ガードフェンス、仮設トイレ
・直接仮設/1~9階足場組み立て、10 ~ 22階ゴンドラ仮設、立体駐車場入り口回り鉄骨ステージ設置
・下地補修/ひび割れ、爆裂、浮き補修、高圧洗浄、薬品洗浄
・シーリング/ ALCパネルサッシ建具回り、ALCタイル塗装面目地、RC塗装タイル面目地、共用廊下防風板パネル目地等
・外壁塗装/外壁(柱・梁・ALC面、手すり見付、パラペット見付)、エントランス回り、共用廊下面
・鉄部塗装/竪樋、隔板、ドレン、玄関枠、MB扉、防火戸、防風板支柱、屋上出入口扉、電極切換盤、航空障害灯制御盤、ヘリポート灯制御盤
・防水/各室ベランダ床、共用廊下床塩ビシート不良個所補修
・その他/クリーニング工事(サッシガラス、手すりアルミパンチング、共用廊下防風板両面、エントランス床・石材)等
○工期/平成26年1月13日~7月12日(6カ月)

③経過
マンションは低層テラスハウスから5階建ての中層建物、6階建て以上の高層建物と区別されるが、今回は建築基準法などで一般的に「20階建て以上高さ60m以上」と定義される「超高層マンション」の工事現場を訪れた。
超高層マンションの大規模修繕工事とその他の中高層マンションの大きな違いは、作業スペースが枠組足場ではなく仮設ゴンドラとなることである。

仮設ゴンドラは天候に左右されるため作業効率が悪く、風による揺れや塗料の飛散、仕上がりへの影響が出てくる。
現場代理人は毎朝、風速計でチェックし、労働安全衛生法で定める「悪天候」=10分間の平均風速が毎秒10メートル以上の場合は、仮設ゴンドラの稼働は中止となり、高所作業を延期している。

このため、通常4,5カ月の工程を1カ月以上予備日を想定した「6カ月間」の工事期間とした。それでも「天候に左右されて、工期半ばで10日くらい遅れている」状況のようだ。
また、横に稼働ができないゴンドラでは、ベランダの隔壁版(パラペット)に通り抜けできる穴を作り、作業員が移動するといった工夫も必要。建物のコーナー部分でロープ作業もあり、作業と危険は隣合わせだ。

風は作業性だけでなく、外壁材や塗材等にも影響する。
超高層マンションではベランダ・廊下と住戸の境壁にALCパネル(軽量気泡コンクリート)が使用されているケースが多い。大規模修繕工事では、このパネル間のジョイント部分のシーリング工事が不可欠となる。
塗 材 は ま ず、さまざまな下地に強固な密着性を維持する下塗材が必要である。さらに外観の維持 と い う 面 で、
超低汚染性、超耐候性が求められ、作業リスク面から工程省略・飛散抑制のためのローラー施工塗材などが求められる。

◇超高層マンションは2000年以降に急激に増えている。これらのマンションが大規模修繕工事周期に突入する時期に入り、2022年には年間約100棟の超高層マンションの大規模修繕工事が行われる計算になるといわれている。
大規模修繕工事を専門とする改修業者も超高層マンションの工事事例を増やし、ノウハウの蓄積を高め、ハード面はもちろん、居住者の意識、ニーズなどソフト面の集約なども実績としてまとめていくことが必要となっている。
(写真は日本ビソー株式会社ホームページより抜粋引用)

 

ゴンドラ

 

単管ブラッケト足場

 

枠組み足場

 

移動昇降式足場



梁部両端にマストを設置し、ステージを昇降させることができるため、当部位には適した仮設工法と思われる。

検討仮設工法
 ・移動式昇降足場(リフトクライマー)

仮設工事に関しては建物の構造や規模、工事内容や工期、そして安全や居住者負担軽減、コストといったあらゆる角度からの総合的な検討が必要な分野である。

したがってどの仮設工法が最も優れているとかいう観点での採用はしてはいけない。

大規模修繕工事では仮設工事も一つの重要な工事としてしっかりとした計画を早い段階から立てることが必須である。

仮設検討と比較【案】

昨今、マンション大規模修繕工事では様々な仮設足場が選択、使用できる状況が整ってきている

しかしそれぞれに特徴があり、どこに重点をおくかによってメリットもデメリットも変化する。したがって比較検討と共に管理組合の最大のニーズは何であるのかを整理しておくことが必要である。

仮設検討と比較【案】

A案作業効率・コスト重視の計画案景観作業性防犯
工  法連結式ガイドレールゴンドラ+枠組足場  
工  期12ヶ月(6ヵ月+6ヵ月)
金額比率1.0
B案作業効率・景観重視の計画案景観作業性防犯
工  法リフトクライマー+枠組足場   
工  期14ヶ月(7ヵ月+7ヵ月)
金額比率1.4(A案に対しての比率)

C案

作業効率・景観重視の計画案

景観

作業性

防犯

工  法

連結式ゴンドラ2層タイプ+枠組足場

   

工  期

24ヶ月(12ヵ月+12ヵ月)

金額比率

2.0(A案に対しての比率)

超高層タワーならではの大規模修繕工事時に使用される仮設として、開閉式のパーテンションについて紹介します。

◆集合住宅で火災などが発生した際、隣戸へ避難するためにバルコニーに設置されているパーティション(隔て板)は、風などで破れることのないよう、ある程度強度のあるボードが使われています。しかし、小さなお子様や高齢者の力では、なかなか蹴破ることができません。また、破片や尖った角でケガをする危険性もあります。

LNパーティションは、小さな力(約10kgf)で扉ごと押し倒すことができるので、安全にすばやく避難することができます。もちろん、従来のパーティション同様、蹴破って避難することも可能です。

◆従来のパーティションとLNパーティションの比較                                     

70代女性が従来のパーティションを蹴破ろうとしたところ、通り抜けられる穴があくまで、計18回蹴飛ばさなければなりませんでした。さらに、ボードの割れた小口や破片でケガをする恐れがあります。                                      

LNパーティションはレバーを下げ、パーティションを押すと扉が倒れます。広い開口部が確保できるので、ボードの破片や割れた小口でケガをすることなく、避難することができます。 

※上記は全てナカ・テクノメタル株式会社、ナカ工業株式会社のホームページより抜粋引用

同LNパーティションは大和ライフネクスト株式会社登録商品による(特許:第5660568号、意匠登録:第1433499号)

◆点検作業や修繕工事の効率アップ
大規模修繕工事の際、外壁まわりには足場が組まれ、作業者は各戸への移動に、足場からバルコニー側へ降りて出入りしています。パーティションがあるために、工具等の上げ下ろしが負担となり、工事作業が非効率的です。
このLNパーティションの扉は、専用の鍵で開閉することができるため、足場に上がらなくても隣戸への移動が可能となり、工期短縮・コスト削減効果が期待できます。
既存の建物にもLNパーティションを設置することができます。

点検作業時の操作方法
①専用工具でロックを解除します。(反対側からも解除できます)
②手で作業扉を上に持ち上げ、扉の下部を手で支えながら手前に引き出します。
③作業扉を下げて、上枠から外します。
④取り外し完了。元に戻すときは、反対の手順でどちらからでも閉めることができます。

※上記は全てナカ・テクノメタル株式会社、ナカ工業株式会社のホームページより抜粋引用

同LNパーティションは大和ライフネクスト株式会社登録商品による(特許:第5660568号、意匠登録:第1433499号)

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

CAPTCHA