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近隣居住区との境界部分非常時の避難通路として路地を使用<京都>

 

【マンション1:中京区:室町蛸薬師上ルの山鉾町(鯉山)】

 

◆背景としてあるもの

・地域的には内輪の者を重要視する。よそ者感があるものは敬遠
・この辺りは商慣習の取引として、馴染みを重宝したがる傾向がある
・選考の指向としては、価格<ブランド<信用=自分たちが既知であること

コンサルタント選定時   

①選定期間が長い見積依頼~内定まで7ヶ月
②他の管理組合にヒアリング・見学=コンサルタント会社実態把握
③ヒアリング3回実施
④担当者にベテランを要望
⑤見積金額の値引きを要望

マンション集会スペースで祇園祭の際に鯉山の運営について地域住民と共に会合を開催している<京都>

【マンション2:中京区:堀川丸太町東入ル  RC10階 74戸 高陽院某マンション】

 

◆コンサルティング手法:施工会社選定に当たりまず意向を確認した

Q「施工会社に求めるものとは」
A「価格もあるけど一番は信用。知ってる会社なら悪させぇへん」

Q「管理会社ですか?」
A「悪うないけどなぁ。まあ嫁は変えられるけど、親は変えられへんからねぇ」

◆コンサルティング手法

【大阪でよく使われるキーワード】 

「それなんぼやねん?」、「なんぼになんねん?」、「なんぼでできるんや?」              

①設計概算工事金額を説明すると・・・
「ホンマはこれなんぼになんねん?」、「その材料なんぼやねん?」

②施工者見積書比較していると・・・
「これなんぼになんねん?」と理事の誰かが言うと、
「これは○○円でできるわ」と別な理事が答え、次には
「いやいや○○円で充分やで」と勝手に会話が進む           

③価格交渉でも施工会社の回答の前に同様な会話が進む場合がある

④交渉の結果、値引きの金額がいさぎよいとの事で施工者が決まる事がある

⑤交渉方法で指値がある:工事関係のプロの発注者≠管理組合なのに

◆東大阪市(1967年に布施市、河内市、枚岡市が合併し東大阪市が発足)

【中小企業工場の密集地、河内のおっちゃんの生息地】 

大阪市内の都市化に伴い失われた古き良き大阪人の気質を色濃く残す(おせっかい気質)人情、人のつながり⇒コアなコミュニティの形成              

①12月の夜の理事会や委員会はほぼ開催されない

マンション外の自治会による合同夜間警備に出ている

秋の小学校の運動会の前日は理事会・委員会はほぼ開催されない

運動会の応援に家族で出席する為に徹夜で並んで場所取りする

【マンション3:大阪市中央区内淡路町 某マンション】

◆背景としてあるもの:比較安価で購買したものに自慢と称賛⇔高値で揶揄              

大阪人=ケチ、金銭にシビアなイメージ

お上とは独立した町人・商人の歴史と文化              
人のいう事に従うのを良しとしない気風             

 物の値段は自分が決めたい相手の値段を値切る行為

選考の指向としては

価格<値切り行為=自分たちが価格を決める主人公

 

 

◆神戸:兵庫県だが神戸の人は兵庫県の一員というニュアンスを好まない

【神戸、横浜、函館、新潟、長崎】 

(1859年の開国によって外国文化の受け入れ口となった開港5大都市)

1995年阪神淡路大震災

マンションのコミュニティ形成の重要性  

現実的な防災対策へのフィードバック: 一次対応防災備品

 修繕技術の蓄積と向上:  建替によらない構造部分の修繕 

実際に阪神・淡路大震災のときに人命を救助した人の内訳

近所の人」が最も多い

(『1995年兵庫県南部地震による人的被害(その5)神戸市東灘区における人命救助活動に関する聞き取り調査』宮野道雄(大阪市大)他 1996年日本建築学会大会学術講演梗概集)

地域コミュニティの連携の重要性=マンション内コミュニティの形成の機会

突発的な臨時修繕費用の必要性=一時金、借入金での手当

区分所有者間の相互扶助の土壌が醸成された

昨今は年月と共に入居者構成に代替わり変化が起こりこの風潮が失われつつある

地域特性を生かした取組みの知恵

◆「これなんぼ」と「しってるもの同士」の知恵をたしてみると
複数管理組合による合同での大規模修繕工事計画の取組み
    ◆合同で大規模修繕工事を実施する場合のメリット
    ①費用の合理的圧縮効果
    ・管理組合の打合せは合同で行う 事により、コンサルタント費用を削減できる効果が高い
    ・ 工事ボリュームが増えるので施工者への交渉力が高まり、工事費の合理的な圧縮効果が出やすい
    ・共通仮設工事等の設置場所の集中若しくは分散化が検討出来て、入居者の負担を軽減する事が出来易い
    ②管理組合相互間のコミュニケーションが高まる
     ・各々の管理組合で同様の問題点がある場合の情報の共有化がはかれ、問題解決のヒントを得る機会が出来易い
     ・ 共通の目標に取り組む「同志」の輪が広がり挫折しにくい環境ができる

◆「防災一次対応備品」の知恵をたしてみると
    ◆あるとよかった備品
    ①バール(ドアのこじ開け、ガラス破壊)
    ②ブルーシート
    ③番線
    ④コンパネ形状の板 エキスパンションジョイント仮渡しと目隠し
    ⑤スリッパ(家の中で有効)

◆「おせっかい気質」の知恵で工事中の状態をみると
    ◆工事中の入居者へのケア対策の検討
    ①共同休憩所の設置
    ・工事を実施している昼間、住戸内の居住に過度の負担を感じる方に、集会室にタタミをしいて休憩所を設置
     だれもが住戸から一時的に休憩ができるように配慮したあげた。   

◆「おせっかい気質」と「工事の主人公は管理組合だ」の知恵をたしてみると
    ◆工事中の施工会社の現場所員への差し入れと励まし
    ①工事施工会社は迷惑を掛けに来ているのではない。私たちの家をきれいにする為に来てくれている、との認識の
      もと、自主的に現場所員に茶菓子等の差し入れを行った。
      居住者とのふれあいで現場所員は一層の奮起をして、契約以上のサービス工事や丁寧な対応を行った。
      結果、管理組合が恩恵を受けた。

マンションって何だろうか?

本当の意味での地域密着とは

①地域性による差異:歴史と風土、そこに根付く習慣の違い

◆マンション=住宅、家、各個人がそこを「ホーム」として暮らす

          ハウスではなくホーム  ホームタウン、ホームゲーム

 生活習慣や暮らし方そのものの表現

 

◆管理組合:人の集合体:単なる集団ではなく、ホームを共有する人の集団

           暮らし方を共有⇒数が集まる事によるトレンドやベクトルの一致

②各個人の経済的理由による居住地域の選択

◆住まう家の選択:各個人の経済的理由での選択が現実的にある

 

 地域性による差異につながる集団の形成

③地域密着:基地的な拠点をその地域に設置する事ではない

◆地域性の差異を理解した上でのコミットメントの必要性

 

   ・ここに暮らす人たちはどのような暮らし方の習慣があるのか

   ・行動を規範する考え方はどこに根差しているのか

 

この差異を理解して、その習慣と考えからくるあろう行動を当然のように把握し

先回り」するかのような提案ができる事

④ホームの考えと経済的選択による居住地域への

本来なら異なる地域に暮らす居住者が同居

異なる習慣、考え方からくるコミュニティ形成の困難

タワー型マンション 

  ・ホームにならない住居:所有と居住の別(投資型賃貸住居)

   ・異なる経済性の同居:トップ上階と中下階との差異 

2000年前後以降の新興デベロッパーによる郊外マンション 

   ・郊外型で共用施設を充実させた販売価格がちょい高めのマンション

   ・10年前後となり仲介価格の下落率が大きい⇒新規購買者との経済的差異

   ・共用施設の維持管理と修繕に多額の費用が見込まれる 

東京都区内の築後40年前後超のマンション 

   ・年齢層の多層化・老・壮・青の習慣的な差異

   ・物価の変動による新築当時と現在のマンションに対する価値変化

    ⇒異なる経済層の入居

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